Torrelodones: claves del mercado inmobiliario

La construcción de la vivienda en nuestro país, en los últimos años, ha sido como la gallina de los huevos de oro por lo que, según los analistas, tarde o temprano era evidente que tenía que agotarse. No vamos a entrar aquí en las posibles causas de este fenómeno, entre las que podríamos citar la subida de precios y el descenso del poder adquisitivo, la caída de la bolsa de EEUU, la subida del Euríbor, la retirada de los inversores, el término de la facilidad con la que los bancos concedían préstamos a largo plazo, el elevado precio del dinero, la elevada morosidad de los ciudadanos..., sino que intentaremos analizar cómo nos ha afectado en el caso concreto de Torrelodones.

Miguel Ángel Domingo, gerente de Exclusivas Domingo, cuya empresa fue fundada en 1939 por su abuelo, D. Teodoro Domingo, quien también fue fundador en 1951 del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid y Cuenca, junto con otros corredores de fincas de la provincia. Por tanto, esta inmobiliaria no sólo es la primera de Torrelodones; también fue de las primeras de toda España. Ante la pregunta de si la crisis inmobiliaria ha afectado a Torrelodones, Miguel Ángel Domingo comenta que sí, que ha afectado, pero enseguida puntualiza que no tanto como en otros municipios de la Comunidad de Madrid o de otros lugares de España. Es una idea que comparten todos los responsables de las inmobiliarias a quienes se les ha consultado. Eduardo Azar, gerente de Área 6, tiene una visión optimista: “¿Crisis para quién? Una crisis se puede entender como un problema o como una oportunidad de negocio”, comenta, “está claro que en el mercado inmobiliario ha mermado su presencia el inversor y el especulador y, ante el susto generalizado, algunos compradores de vivienda propia han entrado en un período de reflexión, pero no todos. Los que están mejor informados y desean cambiar a una casa mejor saben que si venden más barato comprarán más barato y los compradores de su primera vivienda verán precios más atractivos tanto en vivienda de segunda mano como de estreno”. El porqué en Torrelodones ha afectado menos la crisis hay que buscarlo en su propia idiosincrasia, tal y como comenta José Luis Velasco, responsable de la oficina torresana del grupo Accord: “Torrelodones tiene menos terreno para construir, lo que hace que las viviendas que hay sean caras”. El nivel de vida y el poder adquisitivo de Torrelodones es mucho más alto que los municipios de su entorno (Villalba, Galapagar, Hoyo de Manzanares...), por eso los compradores son conscientes de lo elevado del precio de la vivienda, tanto nueva como usada, y lo asumen a cambio de venirse a vivir a este entorno privilegiado. En este mismo sentido lo expresan los responsables de Balcan, una pequeña promotora de reciente asentamiento en Torrelodones, municipio que define como “zona privilegiada con mucha demanda”.

Aunque muchos de los responsables de las inmobiliarias encuestados afirman que en Torrelodones el precio de la vivienda prácticamente no ha bajado (o sólo ligeramente) sí que se han visto afectadas varias inmobiliarias con sede en Torrelodones, como Punto Inmobiliario, Don Piso o Sein&Pers, que se han visto obligadas a cerrar sus oficinas. Hace unos seis años, en pleno boom inmobiliario, las empresas relacionadas con el mundo inmobiliario (agencias, promotoras y constructoras) crecieron como champiñones en nuestro municipio, llegándose a contar más de setenta. Esto obligó a una especialización en cuanto a los clientes, tal y como lo explica Miguel Ángel Domingo: “Hace quince años en Torrelodones había tres inmobiliarias; ahora hay treinta, y lo mismo pasa con los demás municipios. Nosotros hemos limitado nuestro ámbito de trabajo a Torrelodones, Hoyo de Manzanares, Las Matas, Parquelagos. Además, los clientes son distintos; el que viene buscando una casa en Torrelodones, no quiere vivir en Galapagar, y viceversa”. Así, la mayoría de las agencias inmobiliarias de Torrelodones nacieron hace unos seis o siete años, con excepciones como la de Exclusivas Domingo o Área 6 (hace diez años). Todas ellas coinciden situar el inicio de la crisis hace unos siete u ocho meses.

Torrelodones, entre los siete municipios de la CAM con subida del precio de la vivienda
Según un informe publicado el pasado enero en el portal inmobiliario idealista.com sobre la evolución de precios en 2007, el precio de la vivienda en Madrid sufrió una bajada del 0,3 por ciento, situándose en 4.262 euros el metro cuadrado, el primer descenso de la década. Esto pone de manifiesto, según el mismo informe “el fin del ciclo alcista y la entrada en un período de reajuste”. Sin embargo, en siete municipios de la Comunidad de Madrid, todos ellos situados en el norte de la Comunidad (excepto uno) y entre los que se encuentra Torrelodones, se han experimentado incrementos, si bien las subidas han sido muy atenuadas y por debajo del IPC (4,1%). Se trata de San Sebastián de los Reyes (6,4%), Majadahonda (3,9%), Torrelodones (3,8%, llegando a los 3.040 euros/m2), Boadilla del Monte (1,8%), Colmenar Viejo (0,6%), Villanueva del Pardillo (0,4%) y Pozuelo de Alarcón (0,3%). Son sin duda datos positivos para nuestro municipio, aunque, si los comparamos con las subidas de los últimos años (en torno al 15%), resulta una cifra bastante nimia. Tal y como explica Antonio Martín, gerente de Lodonar, “los bienes inmuebles se duplican en un período de diez años, pero desde 2000 a 2003 se habían triplicado, por lo que estaban por encima de su valor real”. Para Eduardo Azar, de Área 6, el problema muchas veces se inicia en los propios vendedores: “Uno de los errores más comunes que la gente comete cuando vende su casa es ponerla por encima de su precio razonable o justo de mercado. Precisamente uno de los principales motivos por el que muchas casas permanecen mucho tiempo en el mercado es que están sobrepreciadas. Consecuentemente, se "queman" y cuando se venden obtienen un precio peor del que hubieran podido alcanzar si hubieran estado a un precio correcto desde el principio. Otros motivos son un marketing ineficaz, restringir las visitas, no acondicionar la vivienda, etc”.

La previsión del Ayuntamiento
Según han informado desde el Ayuntamiento, la desaceleración de la construcción no ha pillado desprevenido al equipo de Gobierno de Torrelodones: “Lo que en otros municipios supone una novedad, en Torrelodones ya venía siendo una tendencia en los últimos años, por lo que esta nueva coyuntura ya nos coge preparados”. Aseguran además, que estamos preparados para ello: “2008 y 2009 van a ser años muy complicados en el ámbito económico global. En previsión de ese posible escenario, en Torrelodones hemos ido bajando la deuda viva. Aunque la deuda en 2006 ya era muy baja, pues estaba en un 50% de los ingresos corrientes reconocidos, muy lejos del máximo autorizado que es del 110%, la hemos bajado un 14% en 2007 y prevemos reducirla otro 15% más en 2008. Ello supone que al terminar 2008 nuestra deuda viva sólo sea de un 35 %”. La clave de su política es, según afirman, el equilibrio presupuestario; es decir, que los gastos no superen a los ingresos. Explican el crecimiento económico de Torrelodones: se debe “en gran parte a la inversión privada y al apoyo financiero de la Comunidad de Madrid, porque hemos generado un clima de confianza empresarial. Uno de los ejemplos de nuestro modelo de gestión en Torrelodones y en la Comunidad de Madrid es que aumentamos los ingresos de las arcas públicas bajando los impuestos, como el IBI o el impuesto de Vehículos”. A esto hay que sumarle que en Torrelodones los desarrollos urbanísticos están prácticamente agotados, por lo que se prevé un descenso del 25% del ICIO para este año, en consonancia con la tendencia de los últimos ejercicios. Por ello, aseguran que hay que ser cautos a la hora de afrontar nuevas inversiones porque se puede correr el peligro de sobredimensionar el gasto corriente: “Nosotros, en Torrelodones, aumentamos las inversiones a través de la inversión privada extrapresupuestaria. De ese modo, aumentamos las prestaciones públicas y los servicios al tiempo que moderamos el gasto. Ejemplo de este modelo de gestión es el Plan de aparcamientos públicos que se lleva a cabo mediante conciertos con empresas privadas o el del nuevo centro de Alto Rendimiento Deportivo, que se va a construir en el AHS. Más que hablar de privatizar la gestión se debería hablar de modernización de la gestión”.

Sube la demanda (y el precio) del alquiler
Todas las inmobiliarias consultadas coinciden en señalar como una de las consecuencias de este período el aumento de la demanda del alquiler, lo que también ha acarreado una subida en los precios. Domingo nos aporta unos datos: hace un año, un piso de entre 80 y 100 metros en Torrelodones podía alquilarse por unos setecientos euros al mes, ahora no se encuentra nada por debajo de los mil euros. Por su parte, Ángela Hernández, responsable de la inmobiliaria Toc-Toc, cree que no ha subido el precio del alquiler, que siempre ha estado alto, pero sí que hay una mayor demanda de alquileres. También afirma que se necesitan más alquileres, pero hay vendedores que han decidido quitar sus casas del mercado y esperar a venderlas cuando pase este “bache” porque no quieren alquilar ni malvender. Sin duda, la subida de las hipotecas y las trabas en aumento para la concesión de créditos bancarios, así como la pérdida de poder adquisitivo, han influido para que cambie la clásica mentalidad española de compra, por otra más propensa al alquiler.

Medidas paliativas de las inmobiliarias
La mayoría de las inmobiliarias no han tomado medidas concretas para paliar los efectos de la crisis, como comenta Pablo Nieto, gerente de NR, quien reconoce que las ventas han bajado un 30% en los últimos meses y que las casas tardan una media de dos meses más en venderse: “Tenemos que aguantar y ser conscientes del momento y no tratar de tener los mismos beneficios que en ejercicios anteriores porque es seguro que aumentarán las ventas antes del verano”. En Área 6 empezaron a tomar medidas desde mucho antes del inicio de la crisis; según nos informa Eduardo Azar, “para paliar la crisis comenzamos a trabajar consistentemente en el año 2002 y conseguimos desarrollar un Sistema de Venta de Casas bastante afinado y mensurable a partir del 2004. No sabíamos cuándo se iba a producir un frenazo en la actividad del mercado, pero sí que era una situación que se produciría tarde o temprano. Para ello, utilizamos un sistema interactivo de respuesta de voz (IVR) basado en un teléfono gratuito que nos permite dar servicio las 24 horas del día y la noche. Esto ha permitido que multipliquemos el número de potenciales compradores o vendedores entre 5 a 6 veces y, lógicamente, las posibilidades de éxito. Unido a ello, contamos con un sistema informático que nos permite redactar Análisis Comparativos de Mercado, que nos informa sobre los precios de mercado razonables para conseguir vender en el mercado actual”.

¿Hasta cuándo?
Las opiniones acerca de este aspecto son variadas. Existen estudios que fechan el término de este receso en el año 2010; sin embargo, no todos comparten esta idea. Antonio Martín, de El Lodonar, admite: “No tenemos bola de cristal, pero no creemos que se vaya a acabar en unos meses”. Por su parte, tanto los responsables de Balclan como José Luis Velasco, del grupo Accord, comentan que las elecciones siempre han influido en los negocios inmobiliarios: “Se da una especie de parón, pero no tiene mucho sentido a nivel individual porque quien tiene necesidad de tener una casa, la va a seguir teniendo, gobierne quien gobierne”. José Luis admite que sí puede influir la política en las grandes inversiones inmobiliarias, y comenta que su empresa nació de una crisis, y salió adelante “con esfuerzo y con trabajo”. También el responsable de Exclusivas Domingo, basándose en la extensa trayectoria de su empresa familiar, le quita importancia al bache: “Ha habido crisis peores”, asegura. Los datos adversos de la economía general y el reajuste particular de este sector, ha hecho mella en las ventas, pero Torrelodones conserva su atractivo residencial.